Sąd Najwyższy w sprawie IV CSK 754/14 zgodził się z naszym poglądem na temat precedensowego zagadnienia związanego z roszczeniem właściciela nieruchomości o wykupienie jego nieruchomości przez gminę. Sprawa dotyczyła tego, czy dla takiego roszczenia mają znaczenie warunki zagospodarowania nieruchomości określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który wygasł wskutek bezczynności gminy (w zw. z art. 87 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Zdaniem gminy, która odmówiła zakupu nieruchomości, należało pominąć przeznaczenie określone w wygasłym planie, ponieważ pomiędzy wygaśnięciem jednego planu a uchwaleniem nowego minęło kilka lat, zaś nabycie nieruchomości przez powoda nastąpiło w tym okresie „bezplanu”.
Gmina uznawała, przy brak planu przez „dotychczasowe przeznaczenie” (którego zmiana przez nowy plan rodzić może roszczenie po stronie właścicieli nieruchomości) należy rozumieć jedynie faktyczne wykorzystanie tej nieruchomości, ewentualnie przeznaczenie określone decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, całkowicie pomijając zapisy planu, który wygasł. Byłaby to bardzo niekorzystna interpretacja dla tych właścicieli, którzy nie zdążyli zagospodarować swoich nieruchomości wedle postanowień poprzednio obowiązującego planu, również dlatego, że możliwość występowania o dwzzit przy braku obowiązywania planu jest ograniczona zarówno teoretycznie (przez możliwość zawieszenia postępowania na okres do 12 miesięcy) jak i praktycznie (przez ryzyko ponoszenia przez właścicieli kosztów na dokumenty niezbędne do wydania dwzzit przy trwających pracach planistycznych, które mogą tą dwzzit i tak przekreślić).
Naszym zdaniem art. 36 ust. 1 w zw. z art. art. 87 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy interpretować uwzględniając zasadę ciągłości planistycznej, tj. uwzględniając przeznaczenie terenu w planie, który wygasł z mocy prawa na podstawie art. 87 pkt 3 powyższej ustawy, niezależnie od tego, że pomiędzy wygaśnięciem poprzedniego, a uchwaleniem nowego planu nastąpił upływ czasu.
Jeżeli natomiast przyjąć, że upływ czasu pomiędzy wygaśnięciem poprzedniego, a uchwaleniem nowego planu ma ten skutek, że przeznaczenie nieruchomości w planie poprzednim staje się prawnie obojętne, powodowałoby to, że gmina, która swoją bezczynnością doprowadziła do wygaśnięcia planu może uniknąć roszczeń właściciela, które by mu przysługiwały, gdyby uchwalenie nowego planu nastąpiło wraz z uchyleniem planu poprzedniego. W takiej interpretacji, art. 36 ust. 1 w zw. z art. art. 87 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie, w jakim wyłączałby roszczenia właścicieli lub użytkowników wieczystych, w stosunku do których nieruchomości utracił moc miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ze względu na upływ czasu przed uchwaleniem nowego planu, a zatem pozbawiając ich roszczeń wskutek bezczynności podmiotu władzy publicznej, byłby niezgodny z art. 64 ust. 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz z zasadą sprawiedliwości społecznej wyrażoną w art. 2 Konstytucji. Jednocześnie należy podkreślić, że art. 36 ww. ustawy nie przewiduje roszczenia odszkodowawczego ze względu na uchylenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Właściciel nieruchomości byłby zatem pozbawiony ochrony prawnej przed utratą wartości nieruchomości poprzez uchylenie planu i wprowadzenie nowego dopiero po pewnym czasie. Takie podejście oznaczałoby w istocie, że gmina mogłaby czerpać korzyść z tego, że nie wykonała w terminie swojego obowiązku ustawowego, ponieważ dzięki okresowi „bezplanu” mogłaby odnosić możliwości zabudowy jedynie do tych wąsko określonych ram wskazanych powyżej.
Wprawdzie dwa wyroki Trybunału Konstytucyjnego, który orzekał już w sprawie art. 36 uzp (z dnia 18 grudnia 2014r., sygn. akt K 50/13 oraz z dnia z 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08), nie dotyczyły analogicznego stanu faktycznego, to jednak da się z nich wyprowadzić zasadę ciągłości planistycznej, nakazującą uwzględniać dla potrzeb art. 36 uzp przeznaczenie nieruchomości określone wygasłym planem. Gmina broniła się jednak przed zastosowaniem tej zasady twierdząc, że Trybunał Konstytucyjny odnosił się w sprawie P 58/08 do sytuacji, gdy to gmina występowała przeciwko właścicielom nieruchomości domagając się renty planistycznej za wzrost wartości nieruchomości w związku z przeznaczeniem nieruchomości w nowym planie. Naszym jednak zdaniem nie ma ekonomicznej różnicy pomiędzy „aktywnym” czerpaniem korzyści przez gminę przez próbę pobrania renty planistycznej a „pasywnym” czerpaniem tych korzyści przez uchylanie się od wykupu lub odszkodowania właścicielom nieruchomości. W obu sytuacjach istota sprawy sprowadza się do tej samej ekonomicznej zmiany (lub jej braku) wartości nieruchomości, którą należy badać w odniesieniu do wygasłego planu, a nie do „bezplanu”, aby tą zmianę trafnie ocenić.
Sąd Najwyższy potwierdził zastosowanie zasady ciągłości planistycznej w opisanym na wstępie stanie faktycznym, traktując ją jako obowiązującą regułę interpretacyjną art. 36 uzp. Sąd Najwyższy odniósł się także do drugiego z zagadnień, co do których orzecznictwo sądów apelacyjnych nie jest zgodne tj. sposobu i możliwości ustalania „przeznaczenia” nieruchomości w okresie „bezplanu” i potwierdził, że nie jest konieczne uprzednie wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla ustalenia możliwości przeznaczenia innego niż faktyczne wykorzystanie nieruchomości.
Gratulujemy naszemu Klientowi pozytywnego dla niego rozstrzygnięcia!
Kontakt
ul. Małopolska 11/3
81-813 Sopot
ul. Krakowskie Przedmieście 13
00-071 Warszawa
Tel: +48 58 712 85 45
